샌프란시스코 집 구하기 매매 또는 렌트 싸게 구하는 법 DAHLIA

샌프란시스코 물가는 상상을 초월한다. 

샌프란시스코 주 정부에서는 샌프란시스코에 사는 사람들이 집을 구할 수 있게 도움을 주는 프로그램을 시행하고 있다.

기본적으로 중산층이나 저소득층이며, 성인이고, 범죄기록이 없는 사람들이 시장가보다 낮은 가격 (Below market rate , BMR) 으로 월세를 구하거나 매매를 할 수 있는 프로그램이다. 

물론 물량이 적기 때문에, 일부는 추첨제 (lottery)로 뽑게 된다.

매매는 무조권 추첨 같기도 하다.

궁금하니까 조금 더 자세히 살펴보자. 

 

 

---

샌프란시스코의 주거 개선 정책 : Below Market rate housing

DAHIA 라는 샌프란시스코 하우징 포탈인 housing.sfgov.org 에 들어가면 

 

BMR

 

 

이렇게 '합리적인 가격에 (또는 구할 수 있는) 집'에 지원하세요, 라고 되어있다. 렌트도 있고 매매도 있다.

Affordable 이 구할 수 있는 , 비싸지 않은, 합리적으로 가격이 측정된 이런 뜻이다.

샌프란시스코 및 베이 지역의 집들은 쉽지않다.

 

 

 

집 매매 자격요건

1. 지난 3년 간 어디에도 집을 소유한 적이 없어야 할 것. 즉, first-time homebuyer 여야 할 것.
2. 소득 기준에 맞아야 할 것.
   • 세금 전 소득 gross income 과 가구수 (몇 명이 같이 사는지)를 합쳐서 정해진 표가 있다. 이 표에 기준이 충족되어야 한다.
   • 아래 사진이 2022년 기준 세금 소득 기준이다. 보통 80%~120% 사이의 소득을 기준으로 삼는다고 한다.
3. 시에서 제공하는 집 매매 교육을 수료해야 한다.
   • 2시간의 무료 프로그램 오리엔테이션
   • 6시간의 그룹 워크샵.
   • 하우징 카운셀러와 1 대 1로 2시간 등
     • 하우징 셀러는 집 구매자의 과거 경제/재정 기록을 보고 지원 요건에 맞는지 확인해 줄 것이며, 이 프로그램을 잘 알고 있어서 예산을 짜거나 계획을 하는데 도움을 줄 것이라고 한다.
4. 프로그램에서 승인한 대출권에서 주택담보대출을 승인 받아야 한다. (모기지 론, mortgage loan by a MOHCD -approved lender)  이 때 주택 담보 대출은
   • 최근 3개월간 은행 거래 내역서 및 잔고 (bank statements),
   • 최근 3년의 세금 환급 보고서 (tax returns)
   • 최근 3개의 급여 명세서 paystubs, 등을 보고 결정한다고 한다.
5. 집을 구매할 수 있는 충분한 예금이 있어야 한다 closing cost and downpayment.

 

AMI TABLE

 

---

 

그럼 얼마나 쌀까?

위의 표가 AMI, 지역 평균 소득이다. 

집 가격	가능한 가구 소득 범위
80% of AMI	100% AMI 까지 지원 가능
105% AMI	95%~120% AMI
130% AMI	120% ~150% AMI, 단 최소 2명이 살아야함.

아래와 같이 나와 있다.

 

 

BMR example

 

 

예시로 나온 것이, 

시장가 아래로 (BMR) 이 프로그램에서 집 6채가 매물로 나왔다고 할 때, 2채는 80% AMI여야 지원가능하다고 쓰여있고, 2채는 105% AMI여야 지원가능하다고 쓰여있고, 2채는 130% AMI여야 지원가능하다고 쓰여있다고 하자.

 

상황 예시 1, 본인 소득이 121% AMI 면, 130% AMI BMR 집에만 지원 가능하다.

상황 예시 2, 본인 소득이 70% AMI 면, 80% AMI BMR 집에만 지원 가능하다.

 

외노자로 집 렌트 알아보다가, 또는 집 값을 알아보다가 가격이 다른 집보다 조금 낮네? (그래도 미쳤지만) 하면 아래와 같이 BMR 하우징이라 소득 기준에 맞아야 합니다, 라고 아래와 같이 안내가 되어있다.

 

물론 이런 프로그램은 주정부의 지원이므로 영주권자이거나 샌프란시스코 거주민 이어야 한다. 

 

 

BMR

 

 

---

얼마나 걸리나?

아래는 BMR Ownership Unit 을 살 때의 순서와 시간을 나타낸 것이다. 5-6 개월 정도 걸린다고 한다. 

 

 

BMR process

 

 

여기는 아파트 사면 매년 내야하는 관리비? 같은 HOA 도 다른 곳보다 조금 적은 가격에 측정된 듯 하다.

---

 

마무리

흠. 외국은 그렇다고 한다.

집을 살 때 집 다운페이먼트 , 그 이후로  다달이 주택담보대출 + 집세 + 집 보험+ 관리비 + 공과금 을 내게 된다. 

 

과거 집값이 오르고 모기지 이자가 매우 적었을 때는, 집을 사서, 방하나를 렌트를 놓거나, 만약 타운하우스를 사면 아랫층은 렌트/ 월세를 놓거나 하면 그냥 본인 돈 들이는 것 거의 없이 집을 소유 할 수 있었다고 한다. (월세 사는 임차인이 내주는 걸로 모기지 내고 그러면.. )

뭐 이것도 다운페이 (집값의 20~30%를 내는 것)을 할 수 있을 때나 그랬겠지만!

 

요즘은 집값이 내리고 모기지 이자가 높아졌지만, 그래도 아직은 위의 전략이 가능하다고 한다 (물론.. 이것도 집을 살 수 있을 때 이야기)

한국도 집 값이 높고 (떨어졌다고 해도), 요즘 점점 전세보다 월세로 한다고 하니 미국이랑 비슷하게 가는 것 같다.

 

모두 돈 걱정없이 깨끗한 집 한채씩은 안전하고 위치 좋은 곳에 하나씩 장만할 그날을 위해!  내 집 마련의 꿈은 계속 된다-