최근 몇 일 동안 방배동 래미안에 관한 청약 소식을 들으면서 많은 생각이 들었습니다. 이제는 부동산도 마치 로또처럼 느껴지네요. 청약을 위해 필요한 계약금만 해도 후계약금이 3억 원이 넘고, 전매 금지 기간이 3년이기 때문에 전세를 받는다고 가정하더라도 그 중간에 드는 돈을 어떻게 마련할지 고민이 많이 됩니다. 그렇지만, 이런 방식으로라도 부동산 시세 차익을 노릴 수 있다는 점에서 대단히 부러움을 느꼈습니다. 우선 래미안 원페롤라의 청약 자격 요건, 필요한 자금에 대해서 알아보고 부동산 청약의 기회와 리스크에 대해서 이야기해 보겠습니다.
방배동 래미안 워페를라 주택 청약 일정 및 자격요건
서울 서초구 방배동에 위치한 래미안 원페를라는 나름 평지에 위치한데다가 위치도 강남권이고, 분양와 주변 시세 차이가 5억원까지 나서 '로또 청약'이라고 불립니다. 어제 특별공급은 이미 완료 했고 앞으로 이틀간 1순위 청약과 2순위 청약 접수가 남아있습니다. 특별 공급 접수율은 84.7 대 1 이고 특히,59㎡A 타입은 생애 최초 특별공급에는 7가구 모집에 3,826명이 몰려 경쟁률이 546.6대 1을 기록했습니다. 얼마나 많은 관심을 가지고 있는지 알 수 있습니다.
특이점으로는 전매 제한은 3년이 있으나 실거주 제한은 없다는 점이 특이점이라고 할 수 있습니다. 동시에 높은 계약금이 부담으로 다가오는데 바로 59제곱미터(약 17평-18평) 기준 분양가가 16억원이라서 계약금이 3.7억원, 84제곱미터 (약 25평-26평)는 22억-24억원 분양가로 책정되어 4.9억원이 필요합니다. 분양가의 20%인 계약금 외에도 중도금과 중도금 이자도 매달 답부를 해야하고, 확장비와 유상옵션비 납부도 필요한데 이 부분은 납부 일정을 나중에 알려준다고 합니다.
우선 오는 2월 6일까지 2순위까지 접수를 마치면 2월 12일에 당첨자 발표를 하고 2월 15일부터 17일동안 서류를 제출해서 필요한 자격 요건을 맞추었나 확인하게 됩니다. 마지막으로 2월 24일부터 2월27일까지 정당 계약을 하게 됩니다. 2순위 일반 청약은 청약 통장이 있는것으로 자격요건이 되고 1순위는 1주택까지 세대주만 청약이 가능하며, 청약 통장은 24개월 이상 수도권 거주시에 통장에 300만원 이상 있어야 합니다. 당첨 후에는 재당첨제한 10년이 적용됩니다.
납부 일정 및 금액
계약금은 아래와 같이 계약 시에 납부해야합니다.
- 59제곱미터(약 17평-18평) : 3.2~3.4억원
- 84제곱미터 (약 25평-26평): 4.6~4.7억원
단, 계약금관련 대출받을 때 투기 과열지구라서 인 당 1억 아래로 대출 받아야 합니다. 부부의 경우 각 1억 이하로 대출받을 수 있습니다. 그런데 앞으로 잔금을 내야하고 중도금도 내야하니 잘 고려해야합니다. 신용 대출 1억원 초과 대출은 2주내 상환이 되기 때문에 이 1억원 대출을 언제 이용할지는 전략적 접근이 필요합이다. 모아둔 돈이 있다면 대출은 "나중에" 받기를 추천드립니다..투기 과열지구라서 주택담보대출도 집값대비 50%까지만 받을 수 있으니 59제곱미터 기준으로 8억원까지 대출을 받을 수 있습니다.
중도금은 분양가의 60%로 총 6차에 걸쳐서 매달 10%씩 납부하게 됩니다. 만약 대출을 받는 다면, 매 월 (4월 23일, 5월 29일, 6월 26일, 7월 31일, 8월 28일, 9월 25일)에 약 1.7억원에서 2.4억원의 중도금 또는 중도금 이자를 내야 합니다. 앞서 말한 50% 까지 주택담보대출을 받을 수 있다면 1차에 해당하는 중도금을 준비해야하는 거죠.
마지막으로 11월 예정된 입주시에는 20%의 잔금을 납부해야합니다. 이 모든 과정에서 투기 과열지구라서 주택담보대출도 집값대비 50%까지만 받을 수 있으니 59제곱미터 기준으로 8억원까지 대출을 받을 수 있습니다. 즉, 8억원은 스스로 마련해야합니다.
전세를 주는 투자 방법
실거주 의무가 없기 때문에 투자금이 없다면 전세를 주고 삼 년 후 매매를 노릴 수 있습니다. 주변 시세가 신축의 경우 9억에서 11억 사이이기 때문에, 16억의 분양가와, 3.2억원의 계약금을 제외하면, 추가로 3억원은 더 있어야 한다고 볼 수 있습니다. 이 경우 만약 5차까지 중도금은 주택담보 대출와 주담대 이자로 버텼다면, 마지막 6차 중도금과 잔금은 전세 보증금으로 내게 되면 좋습니다. 다만, 전세를 집이 완공 되지 않았는데 잡기는 쉽지 않죠. 그렇게 되면 주담대를 제외하고 6차 중도금과 잔금 총 5억원이 필요하다고 볼 수 있습니다. 이자도 들어가겠구요. 가족이나 친구에게 차용시에는 반드시 차용증을 쓰고 자금조달계획서에 기재해야한다고 합니다. 만약, 이미 다른 곳에 전세가 들어가있다면 전세담보대출을 이때 이용해 볼 수도 있습니다만 2금융권이라서 리스크가 있습니다.
11월 입주니까 9월부터 전세를 놓아야합니다. 그래야 세입자를 찾구요. 그 때 받은 중도금은 전세 계약금을 포함해서이용해서 낼 수 있습니다. 그런데 투자과열지구라서 전세를 할 경우에 전시에 중도금 대출 50%을 치뤄야 전세를 줄 수 있습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. 세금도 내야 하고 옵션이나 확장에 대해 돈도 내야합니다.
그런데 여기서 DSR을 적용하지 않았습니다. 그래서 DSR를 적용하면, 받을 수 있는 대출은 더 줄어듭니다.
미래 전망
강남 방배동 래미안과 같은 대형 아파트는 현재 시세가 안정적일 뿐만 아니라, 조금 더 우상향을 그려나갈 가능성도 큰 것 같습니다. 3년의 전매 제한 기간이 지난 후, 시세 차익을 5억 원 이상 노릴 수 있다는 계산이 맞다면, 이는 분명 매력적인 기회일 것입니다. 이런 상황을 보면, 저도 언젠가 그런 기회를 잡고 싶다는 생각이 들었습니다.
이전에는 자산을 쌓는 방법에 대해, 그리고 어떻게 하면 나의 몸값을 높일 수 있을까 고민하며 공부도 하고, 오후 6시가 지나도 일을 마무리짓느라 시간을 보냈습니다. 하지만 요즘 들어서는 단순히 내가 할 수 있는 일만 하며 시간을 보내는 것보다는, 더 다양한 방법으로 자산을 쌓고, 자산을 기반으로 기회를 잡을 수 있도록 노력해야겠다는 결심이 들었습니다. 이런 기회가 있었을 때 시도할 수 있으려면 모아둔 자산이 필요할테니까요!
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